Immer aktuell: Besichtigungsrecht des Vermieters

Ein höchstrichterlich entschiedener Fall (BGH-Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13): Die Vermieterin suchte den Mieter nach vorheriger Absprache auf, um neu installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Als sie damit fertig war, wollte sie sich gegen den Willen des Mieters noch weitere Zimmer ansehen. Der Mieter forderte sie auf, die Wohnung zu verlassen. Sie weigerte sich. Daraufhin – so der unstreitige Sachverhalt – umfasste der Mieter sie "mit den Armen am Oberkörper und trug sie vor die Haustür". Die Vermieterin fühlte sich gedemütigt und kündigte fristlos (hilfsweise ordentlich). Als der Mieter nicht auszog, erhob sie Räumungsklage. Der Mieter erhob Widerklage auf Ersatz der ihm vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten. Der BGH gab in letzter Instanz dem Mieter Recht.

Der BGH führt aus, dass die Vermieterin das Hausrecht des Mieters verletzt habe. Sie sei nicht berechtigt gewesen, auch die anderen Zimmer zu betreten. Dazu habe kein Anlass bestanden. 

"Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann."

Die Vermieterin könne sich, so der BGH weiter, auch nicht auf die Besichtigungsklausel im Mietvertrag berufen. Denn:

"Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein 'zur Überprüfung des Wohnungszustandes' einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam."

Im Ergebnis verlor die Vermieterin also nicht nur den Räumungsprozess, sondern musste dem Mieter auch noch dessen Rechtsanwaltskosten ersetzen.

Merksatz des Urteils:

"Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen 'in Ruhe gelassen zu werden'."

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